米尔斯&里夫教育法博客：融合

办公室死亡的谣言被大大夸大了

Covid-19大流行导致的个人和组织行为发生变化，这对许多领域的长期后果可能产生许多疑问。 一方面是办公空间将扮演的角色，以及如何重新构想和调整它们以满足未来的工作和组织要求。  房地产 experts 劳拉·鲁德洛（Laura Ludlow） 和 查尔斯·斯塔韦利 分享他们对这些问题的想法 这里 在《剑桥大学土地学会杂志》上首次出现。

寻找绿芽：Covid-19危机中的绿色复苏

在最近几个月中，英国公众表现出了前所未有的能力，能够集体应对冠状病毒带来的风险，并且这样做，我们的禁闭生活自然变得更加环保。

英国气候大会（Climate Assembly UK）是一群关注英国如何在2050年之前实现零净碳排放的公民，它敦促政府不要错过利用这一集体行动能力来利用这种新发现的可持续性的独特机会，加上对变革的不断增长的需求。

93％的大会成员认为雇主应鼓励改变生活方式以减少排放。毕竟，谁能诚实地说他们在锁定期间错过了上下班时间？远程办公将对房地产行业产生重大而持续的影响，因为对办公空间的需求可能会减少并且肯定会不断发展。降低通勤水平所产生的碳排放量无疑将有助于绿色复苏。但是，单独采取行动是不够的，整个房地产业都需要改革。

在这方面，一群房地产“宣言”团体向鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）提出了许多建议，这些建议将有助于保护环境，同时使政府能够从字面上看“重建” Covid后的经济。这些包括：

• 将翻新的增值税税率降低到0％，以鼓励对现有建筑物进行创造性的再利用；
• 要求所有新建筑在碳，生物多样性，水，健康和福祉方面产生积极影响；  
• 仅使用有利于公众健康和环境的材料，并处以罚款，以阻止使用有害的建筑材料；
• 到2030年强制减少80％的碳排放，到2040年实现绝对零碳排放。

牛津大学最近的研究表明，与传统的财政刺激方案相比，这种绿色项目创造了更多的就业机会，并带来了更多的长期储蓄。这些工作可能涉及多个领域，包括建筑和商业技术，因为需要创新的协作来实现房地产领域前所未有的环境可持续性。 如果英国政府要使这种改变成为可能，那么房地产和建筑业可能期望对其运营的监管框架进行重大改变。

尽管我们都渴望通过冠状病毒大流行，但我们希望它成为那些绿芽的急需催化剂，这些绿芽将促成“绿色复苏”和可持续发展的房地产业将继续存在。

劳拉·鲁德洛（Laura Ludlow）

冠状病毒/ Covid-19和施工合同

我们为高教领域提供咨询服务的专家团队正在就Covid-19的效果提出广泛的疑问。 一个例子是已签订NEC3和NEC4建筑合同的机构的询问，以及对它们的潜在重大延误索赔的问题。 

我们的建筑律师正在发布一系列有关建筑合同产生的问题的博客；这些包括 概观 以及相关的更详细的注释 NEC 和 JCT 条款。

艾莉森·加勒特（Alison Garrett）

法院维持部分签订的建筑合同

技术和建筑法院最近考虑了建筑合同是否具有约束力，并确定了雇主是否未签署合同（Anchor 2020 Limited诉Midas Construction Limited [2019] EWHC 435）。

在这种情况下，就像在建设项目中经常发生的那样，根据意向书（“ LOI”）开始了新的退休社区的设计和建设，随后又签订了另外4个意向书，并且当事方试图进行财务限额限制时，同意合同条款。意向书规定，承包商将要进行的工作应受某些文件的约束，其中包括经修订时间表修订的《 2011年JCT设计和建造合同》。

经过几个月的谈判，双方达成了一项总体协议，承包商将合同的签名版本退还给雇主。随后，对于是否应将承包商的风险登记簿作为合同文件包括，存在分歧。尽管如此，工程仍在继续，并已实际完成。

然后是关于如何评估作品的最终账目争议。要求额外赔偿1000万英镑的承包商要求为工程支付合理的价格，并辩称该建筑合同不具有约束力，因为雇主未签署该建筑合同。雇主说，应根据合同条款对工程进行估价，因此承包商的固定价格为1820万英镑。值得注意的是，第五份也是最后一份意向书于2014年6月30日到期，这是承包商将签订的建筑合同发送给雇主之前，以及实际完成之前。

在作出裁决时，法院在RTS Flexible Systems Ltd诉Molkerei AloisMüllerGmbh案中考虑了Clarke勋爵的判决。&KG公司（英国生产）[2010] UKSC 14：

“双方之间是否有约束力的合同，如果有的话，取决于什么条款取决于双方达成的协议。这不取决于他们的主观心态，而是取决于对他们之间通过言语或行为传达的信息的考虑，以及是否客观地得出结论，即他们打算建立法律关系并同意他们所认为的所有术语。或法律对于形成具有法律约束力的关系至关重要。即使尚未最终确定对双方具有经济意义或其他意义的某些条款，对他们的言行举止进行客观的评估也可能得出结论，即他们不打算同意这些条款是缔结具有法律约束力的协议的前提。”

法院认为，尽管没有雇主的签字（雇主和承包商都知道是这种情况），但部分签字的合同对当事方具有约束力。双方明确打算建立法律关系，已商定了基本条款，承包商已按照合同条款提供服务并完成了工程。因此，承包商应根据合同获得报酬。

在这种情况下的决定并不令人惊讶。它说明了当事方建立法律关系的意图的重要性。值得记住两件事。谨慎的做法是：a）不要依赖一系列意向书，并且b）双方都要执行建筑合同。

莉娜·巴恩斯（Lena Barnes） 

学生租赁和执照：重要立法

我们准备了一份简报，概述了根据以下法律引入的一些重大更改：

• 《 2019年租客费用法》，适用于学生租赁，也可能适用于学生许可证。  该法案禁止房东向租户要求付款，但该法案明确允许的除外。 违反行为可能导致罚款和刑事犯罪。 该法案从2019年6月1日起适用于新租赁，从2020年6月1日起适用于现有租赁。
• 《 2018年房屋（居住环境）法》，适用于自2019年3月20日起不到7年的新租赁。 占用许可不在本法的范围之内。 除其他事项外，该法案引入了房东的隐含契约，即该住宅在授予租赁权时（或在租期开始时）适合人类居住，并且在租期内将保持适合。 房客可能会因违反《公约》提起诉讼，这可能导致房东被责令支付赔偿金或进行必要的工程以改善财产。 在特定情况下（包括问题是由房客的行为或其财产引起的），房东无需补救不适。 
• 2015年放松管制法，适用于在2015年10月1日或之后创建的有保证的短期租赁租约（AST），部分适用于在该日期之前创建的AST。 除其他要求外，该法案还要求房东提供能源绩效证书， 最近的气体安全报告和DCLG“如何出租”清单，以及要求将押金存入租赁押金计划。

您可以找到完整的简介，其中包含有关法律实施的更改的更多信息 这里.

克里斯托弗·巴特利

政府禁止在高层住宅中使用可燃材料

该法规于2018年11月29日提交议会，并将于2018年12月21日生效。该法规禁止在高层住宅楼外墙中使用可燃材料，并适用于所有新住宅楼，寄宿学校宿舍，学生18米以上的住宿，注册疗养院和医院。其中一项建筑类别中的现有建筑物将受到建筑工程的禁令的限制。"使用的重大变更”。

请点击 这里 政府的新闻稿。

签署现场建筑合同或即将开始项目的任何人都需要考虑如何应对法律变更风险。例如，根据未修订的JCT 2016设计和建造合同，雇主必须关注的是第2.15.2.1条，并且遵守修订后的法规的可能性将导致必须进行变更的变更。鉴于A1和A2覆层成本的增加，变更可能最终导致雇主产生大量额外成本。

如果您当前正在谈判一项将在《规章》变更之前开始的建筑合同，则可以使用措辞谨慎的修正表来解决此问题。

莉娜·巴恩斯（Lena Barnes）

施工法：2016年JCT –勇敢的新世界？

新的JCT设计和建造合同2016已于上个月发布。屏住呼吸，我们等着看即将发生的变化！与JCT 2005和2011套件之间的更新相比，变化令人惊讶地是众多。

一些值得注意的重点包括：

• 保险条款的修正案，特别适用于房东在其财产上进行承租的承租人，因为房东为现有建筑物持有保险；
• 缩短了临时付款期限，将最终付款日期从28天减少到14天：雇主将需要确保按时付款，并且在不迟于到期日的9天之内发出未付款通知。
• 履约保证金或母公司担保的新选择；和
• 从标准表格中删除附带的担保细节。现在必须将它们记录在单独的文档中。

米尔斯&Reeve还将在整个十一月的伯明翰，剑桥，伦敦，曼彻斯特和诺里奇举办一系列免费的建筑研讨会。详细信息可以在我们的网站上找到 网站.

亚历山德拉·派克（Alexandra Pike）首席合伙人

施工法：修改预案协议

从事建筑行业的人员可能熟悉《建筑和工程纠纷的预行动议定书》。在针对建筑或工程纠纷提起诉讼之前，必须遵守该协议（除少数例外）。如果不遵守，可能会导致成本后果。不可避免地，它主要适用于技术和建筑法院发布的诉讼。

消息是该协议正在更新。更改将于2016年11月2日揭幕，预计将在一周后于2016年11月9日生效。

技术和建筑律师协会表示，更改将包括：a）关于何时可以不使用该协议的修改； b）引入“协议裁判程序”，各方可以选择签名。如果他们已经签署了该程序，裁判将能够给出遵守议定书的指示。

在2016年11月2日之后，我们将在建筑和工程博客中发布更多详细信息（www.practical-completion.co.uk）。

艾莉森·加勒特（Alison Garrett）首席合伙人

大学，房地产和首选设施

我上个月 写 关于HEFCE的最新报告如何显示出资本支出水平与高等教育机构的积极成果之间的直接联系。

一项针对房地产协会大学董事协会的2,000名学生的新调查扩大了辩论的范围，发现在选择一门仅课程（占79％和地理位置，占69％）的大学时，设施是英国67％学生的主要驱动力，排名较高的因素。 调查还询问了哪些设施最重要，其中图书馆在64％的学生中排名第一，其次是IT的48％。

这些发现仅强调了如果机构要在竞争日益激烈的环境中蓬勃发展，持续进行有针对性的投资至关重要。 同样，调查结果还强调，由于机构收入实际下降，迫切需要应对为这类投资提供资金的挑战。

蒂姆·阿尔索普，合作伙伴

大学，房地产和投资需求

我已经写了 先前 关于英国高等教育机构的重大资本支出计划，以及这种支出越来越受到学生需求和对需求的理解的影响这一事实。

Frontier Economics最近对HEFCE整个部门的资本支出进行的审查显示，资本支出水平与学生人数，研究人员人数和咨询研究收入的产生显着积极成果之间存在直接联系。

该报告清楚地表明，如果HEI要在日益全球化的竞争中继续吸引最优秀的学生，讲师和研究人员，保持其投资至关重要。

该报告突出了一些令人担忧的趋势，但是：

• 尽管自2005年至2006年，英格兰的高等教育部门已投资了约200亿英镑的资本，但经合组织的证据表明，英国实际上远远落后于其主要国际竞争对手；
• 该部门支出水平的显着变化意味着支出实际上仅由少数机构驱动，并且该部门的大多数实际上投资不足；
• HEFCE的资金削减，加上机构在产生盈余和获得借款方面面临的日益困难，这意味着2008年至2014年间，资本支出在机构中下降了50％，在三分之一的机构中下降了多达25％。

正如报告所说，这些证据必将质疑英国维持其竞争地位的长期能力。

蒂姆·阿尔索普，合作伙伴